Viimeaikaiset uutiset Suomen asuntomarkkinoilta kertovat, että omistusasuntojen hinnat ovat kääntyneet hiljaiseen laskuun. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan 2014 kolmannella neljänneksellä osakeasuntojen hinnat laskivat edellisvuodesta prosentin.
Puheet siitä, että Suomessa olisi järisyttävä asuntojen hintojen kupla ovat vaimentuneet. Se ei silti tarkoita, että vaara olisi kokonaan ohi. Mutta mikä olisi mielekäs "kuplamittari", joka antaisi käsityksen Suomen asuntomarkkinoiden tilasta?
Kansainvälinen Bank for International Settlements antaa tutkimuksessaan* kontekstia asuntojen hinnoille Suomessa ja muualla. Selvityksen ytimessä on kaksi kaaviota.
Ensimmäisessä niistä tutkitaan, miten paljon omistusasunnot maksavat suhteessa vuokraamiseen verrattuna maan historialliseen keskiarvoon. Suomessa luku on yksi korkeimmista: 46 prosenttia yli pitkän ajan keskiarvon.
Kun omistusasunnot ovat kalliita verrattuna vuokraan, jää vuokratuotto heikoksi ja toisaalta vuokralle siirtyminen houkuttelee. Tämä on mahdollinen peruste hintakorjaukselle, BIS muistuttaa yleisellä tasolla. ("A priori, this could be a reason to expect a price correction in the future.")
Mutta kaavio sisältää myös kolmannen ulottuvuuden: sijainti x-akselilla kertoo maan asuntojen reaalisesta hintakehityksestä viimeisen kolmen vuoden aikana, ja Suomessa hinnat ovat hieman laskeneet. Myös esimerkiksi Ranskassa ja Belgiassa markkinat näyttävät siis hieman korvaavan epätervettä suhdetta omistustasuntojen ja vuokra-asumisen välillä.
Sen sijaan Ruotsissa, Kanadassa ja Norjassa hinnat nousevat edelleen, ja ne näyttävät tämän kaavion perusteella olevan suurimmassa vaarassa kokea jonkinlainen hintapudotus.
Tietenkään asuntojen hintoja ei voi verrata pelkästään vuokratasoon (mittari jota kutsutaan myös asuntomarkkinoiden osinkotuotoksi). Mikäli asukkaiden tulotaso riittää maksamaan kalliitkin asunnot eikä pahaa kriisiä ole näköpiirissä, asuntojen hintojen nousu voi jatkua.
Toisessa kaaviossa BIS vertaileekin asuntojen hintojen ja käytettävissä olevien tulojen suhdetta. Tämä suhteutetaan maan pitkän ajan keskiarvoon.
Tällä mittarilla Suomessa asunnot eivät vaikuta kalliilta tällä hetkellä, suhdeluku on hyvin lähellä pitkän ajan keskiarvoa. (Toki maan sisäiset erot tällä mittarilla olisivat luultavasti verrattain suuria, sillä pääkaupunkiseudulla hinnat ovat nousseet tuntuvasti muuta maata nopeammin.)
Toisin on esimerkiksi Britanniassa, Belgiassa, Kanadassa, Ranskassa tai Australiassa, jossa maksetaan 30-48 prosenttia korkeampaa hintaa asunnoista suhteessa tuloihin kuin on totuttu. Vauraassa Norjassa suhdeluku on 27 prosenttia historiallista keskiarvoa korkeampi eli vaikka hinnat ovat nousseet hurjaa vauhtia, tulokehitys pysynyt paremmin perässä kuin edellä mainituissa.
Jos haluaa etsiä erityisen huokealta näyttäviä maita, Japani ja Saksa makaavat molemmilla mittareilla selvästi pitkän ajan keskiarvojensa alapuolella. Japanissa asuntojen hinnat ovat laskemaan päin, Saksassa nousussa.
Virossa hintojen nousu on ollut rajua suhteessa mihin muuhun maahan tahansa, mutta kriisin jälkeinen lähtötaso oli niin matala, että maa ei erotu tällä haavaa erityisen kalliina joukosta.
*"Residential property price statistics across the globe", Scatigna, Szemere, Tsatsaronis. 14 Sept 2014. BIS Quarterly Review,
