Pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat ovat nousseet finanssikriisin jälkeen aivan eri vauhtia kuin muun maan. Yksiöt ovat kallistuneet Helsingin seudulla noin 25 prosenttia vuodesta 2009, kun muun maan yksiöiden hintanousu on jäänyt 13 prosenttiin.
Nyt asuntosijoittajilla on kuitenkin tarkka paikka. Pitkän nousuputken jälkeen pienten sijoittajien suosimien yksiöiden hinnat kääntyivät 2014 lopussa miinukselle. Helsingin yksiöiden hintapudotus oli 2014 viimeisellä neljänneksellä 0,8 prosenttia verrattuna vuoden 2013 päätösneljännekseen. Edellisen kerran vuosimuutos oli negatiivinen 2009 toisella neljänneksellä.
Onko synkeän kansantalouden painovoima taltuttamassa buumin, vai onko vuorossa vain pieni tuumaustauko?
Helsingin seudun pienten asuntojen osalta olen taipuvainen uskomaan jälkimmäiseen, erityisesti sen perusteella mitä tammikuussa julkistettu Pellervon taloustutkimuksen kiehtova "Alueellisten asuntomarkkinoiden kehitys vuoteen 2017" kertoo rakenteista hintakehityksen taustalla.
Miksi hinnat ovat nousseet Helsingissä niin paljon?
Finanssikriisi iski stopin ns. Nurmijärvi-ilmiölle Helsingin seudulla. Osin syy saattaa olla asunnonomistajien preferenssien muutoksesta - halutaan asua kaupungissa - mutta myös siitä, että rahoitusta ja uskallusta omakotitalojen rakentamiseen ei ole enää löytynyt.
Helsingissäkin kiinnostus on siirtynyt pienempiin asuntoihin, kun pankkien marginaalit ja pääomavaatimukset ovat nousseet, asunnot kallistuneet eikä työpaikasta ole varmuutta. Seudulle on saapunut paljon uusia nuoria työnhakijoita. Moni on tyytynyt ostamaan pienen asunnon tai jättäytynyt vuokralle.
Samaan aikaan asuntomarkkinoille on tullut suoraan tai rahastojen kautta paljon uutta rahaa. Sijoittajat hakevat hajautusta volatiileille osakemarkkinoille ja mahdollisuutta tuottoon yli alhaisten pitkien korkojen tason.
Erityisesti ovat kasvaneet yleisölle myytävät asuntorahastot, jotka ovat aktiivisia pääkaupunkiseudulla. Rahastoissa tiedetään, että Helsingin asuntotuotanto ei vastaa väestönkasvua. Esimerkiksi OP-Vuokratuotto-rahasto osti yhdessä kaupassa kesällä 2014 yli 800 asuntoa, joista merkittävä osa on pääkaupunkiseudulla. OP:n rahastossa oli vuoden lopussa jo 325 miljoonaa euroa sijoittajien pääomaa. Pääkaupunkiseutuun satsaava Ålandsbankenin Asuntorahasto (sijoittajilta 174 miljoonaa euroa yhtiön ilmoituksen mukaan) taas vakuutti vuoden lopulla, että ”kysyntä rahaston omistamia vuokra-asuntoja kohtaan jatkui voimakkaana”.
Tasaantumiselle perusteita
Sillekin on kuitenkin hyviä syitä, miksi neliöhintojen nousu on ainakin hetkellisesti pysähtynyt pienissäkin asunnoissa. PTT:n tutkimus hahmottaa taloudellisia lainalaisuuksia, jotka säätelevät asuntomarkkinoiden hintoja pitkällä aikavälillä.
Keskeinen niistä on vuokranmaksajien ja asunnonostajien tulotaso. Helsingin, Jyväskylän ja Tampereen vuokralaisilla menee keskimäärin 35 prosenttia käytettävissä olevista tuloista vuokraan. Osuus oli useamman prosenttiyksikön alempi vielä ennen finanssikriisiä.
Ostaessa taas asuntoneliön hinta vie Helsingissä lähes kymmenen prosenttia kotitalouksien keskimääräisistä käytettävissä olevista tuloista, kun muissa kaupungeissa suhde on 5-6 prosenttia.
On hyvin mahdollista, että Helsingissä asuntomenot voivat olla pysyvästi muita kaupunkeja korkeammat suhteessa tuloihin. Ero ei kuitenkaan voi loputtomiin kasvaa. ”Helsingin asuntojen [kotitalouksien] tuloja nopeampi nousu on jatkunut 6–7 vuotta pidempään kuin olisi makrotaloudellisista syistä ollut perusteltua”, PTT:n tutkijat summaavat.
Vuokratuoton näkökulmasta Helsingissä on Suomen kirein hintataso. Vuokratulo suhteessa asunnon hintaan (bruttovuokratuotto) on Helsingin yksiöissä alhaisempi kuin muissa kaupungeissa, kertoo PTT:n ja Suomen Vuokranantajien kesällä 2014 julkistama laskelma. Vuosille 2014–2018 ulottuvassa ennusteessa helsinkiläisyksiöstä jää vuositasolla vuokratuottoa vain 3 %. Merkittävä osa tuotto-odotuksesta sisältyy odotukseen arvonnoususta.
Mitä seuraavaksi?
Asuntomarkkinoiden veikkaukset käyvät villeinä. En lähde arvailemaan, mitä lyhyellä aikavälillä tapahtuu. Asuntosijoittamista pohtivan on kuitenkin tärkeää olla tietoinen mahdollisista kehityskuluista, jotta osaa pohtia valmiiksi omia reaktioitaan.
Parasta tietysti olisi, että Helsingin hinnat lähestyisivät rauhallisesti tulotason kehitystä. Mutta historia osoittaa, että kun Helsingissä patoutunut kysyntä purkaantuu, hinnat saattavat singota hurjaa vauhtia ylös. Viimeksi näin kävi vuoden 2010 alussa. Hintanousua tuli yli kymmenen prosenttia edellisvuoteen. Asunnoista maksettiin usein pyyntihintaa enemmän ja moni kämppä meni kaupaksi ennen ensimmäistäkään avointa näyttöä.
Kun näin käy, moni sijoittaja pelästyy: "Mistä olen jäämässä paitsi?" Niin tapahtuu markkinoilla kuin markkinoilla. Ja usein lauman mukaan tulee lähdettyä liian myöhään. Erityisesti Helsingin arvostustasoilla se voi johtaa toivottua heikompaan tuottoon.
Hintapyrskäys voisi syntyä seuraavanlaisessa skenaariossa: Pienten asuntojen hinnat jatkavat laskuaan muutamia neljänneksiä (PTT:n ennusteen mukaan Helsingin asuntojen hinnat laskevat 0,5 prosenttia tänä vuonna). Se saa vuokratuoton näyttämään taas jossain määrin kiinnostavalta, ja kohottaa myös sijoittajien toiveita tulevasta arvonnoususta. Sitten maailmantaloudesta alkaa kuulua hyviä signaaleja. Suomen talous nytkähtää nousuun. Työtä löytyy helpommin ja palkat kohoavat. Silti korot pysyvät matalina EKP:n elvytyksen ansiosta. Yhtälö sille, että lauma säntää tuottojen perässä vetämään hintoja ylös on valmis.
Toisinkin voi käydä, varsinkin jos makrotaloudesta tulee negatiivisia shokkeja. PTT:n tutkijat pitävätkin asuntojen hintojen ennustamista tällä hetkellä poikkeuksellisen vaikeana.
Asuntosijoittajien järjestö Suomen Asuntosijoittajat ry. kehottaa tuoreessa katsauksessaan maltillisuuteen, ja hyvä niin. "Vaikuttaisi siltä, että yleisesti ottaen asuntosijoittamisen kulta-ajat olisivat hetkeksi aikaa takana päin... Sijoittajan kannattanee olla erityisen varovainen lainarahan käytössä. On syytä pitää huoli riittävistä oman talouden puskureista, jotta mahdolliset työllisyyteen tai yleiseen talouskehitykseen tulevat töyssyt eivät katkaise pitkäaikaiseksi sijoitukseksi tarkoitettua asuntosijoitustoimintaa. Tulevat vuodet palkitsevatkin varmasti helpommin varovaisen ja vuokratuottoa tavoittelevan sijoittajan kuin arvonkehitykseen keskittyvän."
